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八旗“福利房”、白契与红契 北京历史上买房卖房那些事

2020年04月10日 16:35 来源:北京日报 未经授权 不得转载
  电视剧《安家》让房屋交易、房产中介被广泛关注。其实房屋买卖古即有之,早在西周已出现地产交易了,宋、元、明、清也都有政府备案房契的管理制度,尤其是清代和民国时期,房产买卖更是故事多多。“拉房纤儿”这个行当则较为灰色,《北京经济史资料》上列各行业商会、公会名录,并无记载。但实际上,这行历史悠久,像《安家》里的那种大洋房买卖,在清末民初,中间人常常高达数十人甚至上百人。
  八旗福利分房不得买卖
  清入关后实行住房公有制,将内城汉民房屋强行收购后迁往外城,明代勋戚府邸一律没收,并圈占西北郊区田宅。清代王公按等级入住高档府第,八旗官佐兵民按等级无偿分配住房,五品至一品,标准是七、十、十二、十五、二十间,八品至六品为三至四间,九品、无品级者一律两间。产权归朝廷,不准买卖、出租,也严禁旗人购置汉人住宅。对外城汉人私宅,则允许汉人之间买卖、出租,管理机构征收契税。
  八旗及家属按规定方位入住,分安定、德胜、东直、朝阳、西直、阜成、崇文、宣武八座城门内的二十四个驻防区,由左右翼八旗统领衙门按住房标准分配入驻。如作家老舍的老宅,即在西直门内正红旗驻防区。升职调房也不能迁出旗籍所在区域,去外地任职的旗人保留内城住房,以保证退休回籍有房可住。
  后来八旗人口增多,在康熙年间又于城外按八旗方位建造房屋一万六千间,每旗二千间。由工部、内务府出资,北京有名的兴、隆、广、丰四大厂家承建,房屋样式开始整齐有序。如外火器营营房,皆坐北朝南,前后有院,盖瓦青砖,屋内铺地砖,院墙砌西山出产虎皮石。西北郊的外三营圆明园护军营、健锐营、火器营,其住房也各具特色,在当地成为兼具兵营和家属居住功能的住宅区。
  这些福利分房称“官房”,由内务府、八旗统领衙门统一管理。王公府第由宗人府管理,除世袭铁帽子王可永久居住,其他辅国公以上贝子、贝勒、郡王、亲王,死后后代要降等爵位,迁出另行分配府第。各等府第从建筑材料、雕刻饰物、粉饰颜色、房殿规制,细到大门上的门钉,皆有详细规制。这类府第遍布内城,还有公主府、外戚府等等。不过,府第也不是只增不减,如果被夺去封爵,府第就要由宗人府收回,另行分配了。
  旗人“自谋生计”租售公房
  旗人的住房不是“铁杆庄稼”,若被开除或失去旗籍,公房要被收回。江宁织造曹頫被抄家后革职,在蒜市口还留了十七间半公房,供一家老小居住。而曹雪芹失去正白旗的旗籍,就不能享受公房待遇,只能流落西山居无定所。
  旗人丁口渐多,住房愈加紧张,顺治初年没收和收购的公私房屋不到二十万间,早已不敷分配。于是,从康熙中期开始,颁布规定八旗中的汉军旗人可在外城居住。这个口子一开,贫苦旗人纷纷出租、典当公房甚至卖房,而且大多不经内务府等机构认可办理税契,买卖双方私下交易。到乾隆年间,开始将空置的公房优惠卖给因分家等原因的无房者,且允许分期付款,购房款首付一半,八年还清。嘉庆登基后将买房制度固定下来,首付一半后,可根据房款多少分四年至七年付清。
  道光年间,财政状况已无力兜底旗人的庞大支出,朝廷再次被迫“准许旗人自谋生计”,放弃公房国有产权以及旗人必须居住城内、汉人必须居住城外的制度,认可旗人与汉民买卖房屋,但必须交纳契税。
  辛亥革命后,旗人已大多租房而居。小朝廷无力支付年俸,民国政府的《清室优待条件》对王公的生活保证更难以落实。经隆裕太后同意,王公府第可以自行出租、出售,几乎所有坐吃山空的王公们,纷纷将府第出租、出售。如顺承郡王府,民国初年将房契抵押给法国人开的东方汇理银行,后被张作霖强占为大元帅府,末代郡王文葵只好托人请张作霖出价七万五千银元,算是卖掉了王府。上世纪五十年代初,政府从张学良亲属手中购回,成为全国政协办公地。
  民国前房契不写买主姓名
  房屋买卖自古就有房契证明,称“官契”,即最初官府发放的固定格式契纸,填写房主姓名、地址、面积、间数等等。再买卖时签“草契”,等于买卖合同。无论几易房主,契纸皆随之为房产凭证。草契一般只有一份,大多只书卖主、中人或经手人姓名,而无买主姓名,民国以后才开始书写买主姓名。从唐宋至清代,房契格式没有太大变化,须书写卖方姓名,房屋地址、户型、面积、间数、新旧等项,中人姓名,买方则常常只写姓,房屋交易以及成交价格。最后是卖房人、中人、经手人签字,日期,买房人大多不签字。
  从宋朝始,官方机构对房屋交易予以备案,未经备案称“草契”,俗称“白契”,经备案者称“官契”,俗称“红契”。正规步骤是:官方提供正式合同文本签订,验证白契,再交契税,贴“契尾”(官方认可标识),最后钤官印。红契交由买方保存。但实际上真正办理红契者不多,因为契税甚高,程序繁琐,加上衙门办事要打点,求人送礼,故不少买房者皆省去备案程序。但未经备案,白契又无买方姓名,一旦遗失会给产权持有者带来极大麻烦。
  “纤手”买家卖家两头吃
  无论买卖房备案与否,都需要有人在中间说合,“拉房纤儿”这一行当应运而生,专吃买房、卖房者,常晨起聚于茶馆,探听信息。“故人皆呼之为跑纤”,也称“纤手”。
  纤手们口齿伶俐,精熟行情,能说会道。这个行当竞争很激烈,互相利用、拆台、勾心斗角是常事,《安家》中的一些事例,不乏从前纤手的影子,如“撬单”之类。但以前纤手拉成一单买卖,很少只有一两个人得佣金,一般至少三五人至七八人。
  纤手揽活不容易,“十个纤儿九个空,拉上一号就不轻”,纤手的佣金还是可观的。从清代至上世纪五十年代前,佣金都是买房者出房价3%,卖房者出2%,俗称“成三破二”。无论多少人参与,按劳分佣金。
  一般在饭馆签约付款,卖房者写“卖字儿”(卖房说明),同时将房契、房屋图纸交买房者。买房者写“倒字儿”(买房说明),明确交房手续、保证如期付清余款之类。文字一般单有人代笔,纤手则以中保人身份在双方的“字儿”上画押、盖私章。买卖双方即刻交付佣金。最后一道程序是酒席,大多固定是“猪八样”或“花九样”。按上世纪三十年代出版的《北平指南》说法,纤手“此项人素无正业”,但“较买房人自己办理,尤妥”。
  清代时买房分期付款只是朝廷对旗人的优惠,民国以后的北京,买房一般需一次性付清。那时房价不高,一次性付款可以限制房地产交易量。上世纪三十年代,上海开始出现扺押付清余款,即将房契抵押于钱庄,由钱庄代付余款。
  延伸阅读
  名人买房有记录
  普通人买卖房,只有房契,不见过程。而名人买房,或有日记,或有他人回忆文字,使今人可见交易过程,是房地产业的珍贵史料。
  如鲁迅先生买房,似乎并未经过纤手。据《鲁迅日记》载,他花了约半年时间,从1919年2月起,请齐寿山、林鲁生、徐吉轩、张协和各处看房源,计有报子街、铁匠胡同、广宁伯街、辟才胡同、蒋宅口、护国寺等约十处,最后看中八道湾的一处。8月19日于“广和居收契,并先付见泉(钱)一千七百五十元,又中保泉一百七十五元”。虽然鲁迅未找纤手,但无中保人不合法,所以请朋友做中保,而且也要付佣金(前面提到的顺承郡王卖房,更无纤手,中保人是京师警察厅督察长李达三、摄政王载沣管家张彬舫和贝勒载涛)。
  两三个月后,房屋到手,两次付清全款。鲁迅在日记中数次记载走法律程序,到市政、税务部门“验新契”,“取得买房凭单并图,合粘一枚”,“纳屋税”,“取官契纸”。手续完成后,产权才真正归属买家。八道湾房价三千五百银元,宫门口西三条八百银元(付税四十五元),房价以当时论尚算公道。
  作家刘绍棠在世时,我常去他光明胡同家中。这是个一进院子,九间房,但不是标准四合院,是他上世纪五十年代以稿费人民币两千四百元买下的。今天这所院子以其地段价值可观,刘先生在逝世前捐给公家了。如同鲁迅购置的宫门口私宅,后由夫人许广平捐给国家,即今鲁迅博物馆所在地。
  一般来说,买卖房屋双方还有中保人都皆大欢喜,但也有悲剧发生。当年徐志摩虽是名教授,但因夫人陆小曼花钱大手大脚,常感入不敷出。蒋百里先生(钱学森岳父)欲卖上海洋房,价十万元,好意请徐志摩来上海,在律师公证时,当个介绍人签字,干拿五千大洋。事毕,徐志摩急于回京,搭乘邮政小飞机,不料失事,令所有朋友扼腕叹息!
  买卖房屋有段时期可以物折价。如“七七事变”时期的宛平县长王冷斋,抗战胜利曾出席东京国际法庭作证。他在南长街的新式大四合院,临街六间西房,外院两间,里分东西院,各有三东三西房加北房。解放后被公家收购作宿舍,价折一千六百五十匹“绿阳光”牌布。当时物价不稳,遂以布计值。据熟悉老北京房市掌故的邓云乡先生说,这些布以银元折达万元以上。
 
原标题:八旗“福利房”、白契与红契 北京历史上买房卖房那些事
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